Qu’est-ce que la plus-value immobilière et comment la réduire ?

Investir dans l’immobilier est une démarche stratégique qui peut générer des bénéfices conséquents, notamment grâce à la plus-value réalisée à la revente. Mais cette plus-value est aussi soumise à une fiscalité spécifique. Comment fonctionne-t-elle ? Et surtout, comment peut-on la réduire légalement ? L’Agence by Duho, votre partenaire immobilier à Thionville, vous explique tout.

Une notion clé pour les vendeurs et investisseurs

La plus-value immobilière peut être une excellente nouvelle pour le vendeur — mais aussi un casse-tête fiscal si elle n’est pas bien anticipée. Pour les propriétaires et investisseurs à Thionville, comprendre cette notion est essentiel pour optimiser son patrimoine et éviter les mauvaises surprises.

En tant qu’agence immobilière à Thionville, l’Agence by Duho vous accompagne à chaque étape de la vente pour valoriser votre bien… et protéger vos gains.

Définition de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition (ajusté de certains frais). Elle est dite « brute » avant prise en compte des charges et « nette » après déductions et abattements.

Par exemple :

• Achat : 200 000 €
• Travaux déductibles : 20 000 €
• Prix de vente : 280 000 €
• Plus-value brute : 60 000 €
• Plus-value nette (après déductions) : 40 000 € (hypothèse)
  

Quels biens sont concernés ?

Type de bien	Soumis à la plus-value ?
Résidence principale	❌ Non, exonéré
Résidence secondaire	✅ Oui, imposable
Bien locatif	✅ Oui, imposable
Terrain non bâti	✅ Oui
Bien reçu par héritage ou donation	✅ Oui, sous conditions

💡 Bon à savoir : la vente d’une résidence principale est toujours exonérée de taxation sur la plus-value.

Comment est-elle calculée ?

Prix de vente – Prix d’acquisition = Plus-value brute

Mais attention, plusieurs ajustements sont possibles :

✔ Ce que vous pouvez ajouter au prix d’achat :

• Frais de notaire (au réel ou forfait 7,5 %)
• Travaux (réels avec factures ou forfait de 15 % si bien détenu > 5 ans)
• Frais d’agence si à la charge de l’acheteur

✔ Ce que vous pouvez déduire du prix de vente :

• Frais de diagnostics
• Honoraires d’agence (si payés par le vendeur)
• Crédits d’impôt, subventions non récupérées, etc.
  

Quelle fiscalité sur la plus-value ?

Deux catégories d’impôts s’appliquent sur la plus-value :

Type d’impôt	Taux	Durée d’exonération totale
Impôt sur le revenu	19 %	22 ans
Prélèvements sociaux	17,2 %	30 ans
Taxe supplémentaire (si > 50 000 €)	2 à 6 %	–

Abattements applicables :

• Dès 6 ans de détention : dégressivité progressive.
• À partir de 22 ans : exonération totale de l’impôt sur le revenu.
• À partir de 30 ans : exonération totale de tous les impôts.
  

Comment réduire ou éviter la plus-value ?

Vendre sa résidence principale

Aucune imposition si c’est votre logement principal au moment de la vente. Un point essentiel à anticiper si vous possédez plusieurs biens.

Intégrer les frais et travaux

Optimisez le prix d’acquisition fiscal en y intégrant :

• les frais d’achat (7,5 %) si vous n’avez pas les factures,
• les travaux d’amélioration (non d’entretien), même forfaitairement (15 % après 5 ans).

Garder le bien plus longtemps

L’abattement pour durée de détention devient très avantageux après 6, 10, 15 ans… jusqu’à l’exonération complète après 30 ans.

Réaliser la vente dans certaines situations spécifiques

• En cas de retraite ou invalidité (sous conditions de revenus),
• Si vous relouez ou achetez une nouvelle résidence principale dans certains délais.

Réinvestir dans la résidence principale

Un vendeur peut bénéficier d’une exonération temporaire s’il vend un logement qu’il n’habite pas et réutilise les fonds pour acquérir sa résidence principale (à faire dans les 2 ans).

Et en cas d’héritage ou de donation ?

Lorsque vous héritez ou recevez un bien par donation :

• Le prix d’acquisition fiscal est la valeur retenue dans l’acte notarié,
• Vous payerez une plus-value uniquement si vous le revendez à un prix supérieur à cette valeur.

Attention : mieux vaut bien fixer la valeur dans l’acte de succession pour ne pas alourdir la fiscalité future !

Pourquoi faire appel à l’Agence by Duho à Thionville ?

Notre équipe met son expertise à votre service pour :

• Estimer précisément la valeur de votre bien (élément central du calcul de la plus-value),
• Conseiller sur la meilleure période pour vendre (fiscalement et commercialement),
• Intégrer les bonnes dépenses dans le calcul de la plus-value,
• Vous orienter vers des stratégies de cession avantageuses (résidence principale, démembrement, SCI…).

Contactez-nous pour une estimation gratuite

Chez l’Agence by Duho, nous savons que vendre un bien ne se limite pas à trouver un acquéreur. Il s’agit aussi de maîtriser l’impact fiscal de votre opération. Confiez-nous votre projet pour vendre en toute confiance.