Le viager correspond à un type de contrat immobilier particulier basé sur l’espérance de vie du vendeur. Il s’agit donc d’un moyen d’accès à la propriété atypique pour lequel l’acheteur verse une rente périodique au vendeur jusqu’à son décès. Ainsi le viager peut présenter certains avantages pour les deux parties. Comment fonctionne un viager et comment calculer son prix ? On fait le point.
Viager : comment ça marche ?
Une vente en viager consiste à acheter une maison ou un appartement sans régler l’entièreté de son prix le jour de l’acquisition. L’acheteur s’engage alors à verser une rente viagère périodique jusqu’au décès du vendeur. Cette rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. De plus, elle peut s’accompagner d’un bouquet, qui correspond à une somme d’argent versée comptant lors de la signature de l’acte de vente. La vente en viager repose donc sur le principe de l’aléa puisque ni le vendeur ni l’acheteur ne savent réellement pour quel montant le bien vendu sera acquis. En effet, le prix total de la maison ou de l’appartement en viager dépend uniquement de la date du décès du vendeur.
Ce type de vente présente de nombreux avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Au-delà du fait que le vendeur perçoit une rente à vie à compter de la signature, la rente viagère fait l’objet d’un régime fiscal préférentiel. Même si celle-ci est soumise à l’impôt dû le revenu, le vendeur bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au premier versement. Enfin, ce dernier n’est plus soumis à la taxe foncière qui est alors prise en charge par l’acheteur, tout comme les travaux votés par la copropriété d’un immeuble par exemple. Pour l’acquéreur, le viager offre la possibilité d’échelonner le paiement d’un bien sans être redevable d’un crédit immobilier et des frais qui s’y attachent. Cependant, il est impossible lors d’une vente viagère de prédire une bonne affaire financière. La vente en viager est régie par l’article 1964 du Code civil qui classe ce type de vente au sein de la même catégorie que les jeux et paris puisque l’acquisition d’un bien en viager dépend d’un événement aléatoire. Soumis à l’aléa de la date du décès du vendeur, ce type de vente peut conduire à acheter un bien à un prix supérieur à sa valeur ou au contraire en dessous de sa valeur réelle. Il existe d’ailleurs deux types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé.
Qu’est-ce que le viager libre ?
Lors d’un viager libre, ou viager non occupé, le vendeur ne conserve aucun droit d’usage ou d’habitation sur bien. Cela permet donc à l’acquéreur d’investir le bien ou de le mettre en location. L’acheteur est également responsable du logement ainsi que du paiement des charges qui en dépendent. Ce type de viager demeure assez rare, puisqu’en règle générale, le vendeur souhaite continuer de vivre au sein de son logement. Cependant, en optant pour le viager libre, le vendeur perçoit un prix de vente (bouquet et rente) plus élevé que lors d’un viager occupé. Enfin pour l’acquéreur, le viager libre offre l’opportunité de vivre au sein du logement sans avoir à réaliser une demande de crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire.
Qu’est-ce que le viager occupé ?
Le viager occupé est le contrat de vente le plus répandu en France. Dans ce cas, le vendeur vend sa maison ou son appartement tout en conservant son droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur ne peut alors s’installer qu’après le décès du vendeur. Ce dernier perçoit un bouquet ainsi qu’une rente versée par l’acheteur dès la signature de l’acte. Cette forme de viager offre l’avantage pour le vendeur de pouvoir rester au sein de sa maison ou de son appartement tout en percevant une rente. Du côté de l’acheteur, l’avantage principal est de bénéficier d’un prix de vente diminué.
La vente à terme
La vente à terme correspond à un troisième type de viager beaucoup plus rare. Cependant, son avantage est de ne pas reposer sur la durée de vie du vendeur. Ainsi la vente à terme consiste à acquérir un bien en étalant le versement du paiement pour une durée déterminée. Ce type de vente est donc un viager sans aléa qui représente finalement un investissement plus sécurisé que la vente en viager classique.
Comment calculer un viager ?
Afin de vendre sa maison en viager, il convient de déterminer le montant du bouquet et de la rente viagère. La valeur du bouquet est fixée par les deux parties en tenant compte de l’âge du vendeur, de sa situation maritale, mais aussi de la valeur du bien. Le solde de prix sera donc converti en rente viagère à verser périodiquement au vendeur. Ainsi plus le montant du bouquet est important, moins la rente viagère est élevée. Le montant de la rente viagère est alors calculé en fonction d’un barème tenant compte de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien et de son taux de rendement. Pour ce faire, il convient de s’appuyer sur la table de mortalité établie chaque année par l’Insee. Une fois la signature de vente effectuée, le montant de cette rente ne peut être modifié sauf en cas de clause d’indexation comprise du contrat de vente.
Dans un contexte de viager libre le calcul est réalisé comme tel : rente annuelle = (valeur du bien — bouquet)/espérance de vie. Pour un viager occupé le calcul diffère légèrement et devient : rente annuelle = (valeur du bien — bouquet – montant des loyers potentiellement encaissables)/espérance de vie.
Pour vendre ou acheter en viager, il convient de se faire accompagner par un professionnel, notaire ou agent immobilier, qui vous aidera à réaliser une estimation précise de la valeur de votre bien. De plus, un expert de l’immobilier sera un interlocuteur privilégié afin de répondre à vos questions sur les différentes possibilités qu’offre l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en viager. Vous souhaitez vendre ou acheter un bien ? Contactez l’équipe de l’agence immobilière Century 21 Duho Immobilier de Thionville.
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